Cum funcționează procesul de colaborare
Prima Etapa : Evaluarea Gratuita Preliminara
Stabilim impreuna care sunt nevoile dumneavoastra de asistenta.
Timp total necesar: 60 Minutes
Actiuni necesare:
Analiza situatiei actuale
Materiale necesare
Pregatiti toate documentele pe care le detineti
Completam fisa de evaluare preliminara a nevoilor dumneavoastra.
Cum se procedeaza in analiza initiala ?
Discutia Initiala pentru a intelege situatia
Stabilim împreuna care sunt nevoile dumneavoastră de asistenta printr-o conversație telefonica sau întâlnire la sediul meu.
Analizam gratuit nevoile de asistenta in vederea formulării ofertei de colaborare .
Oferta de colaborare
Va adresez intrebari suplimentare pentru a intelege cum sa va ofer cele mai bune sfaturi.
Intocmesc oferta de colaborare detaliata pentru a discuta concret ceea ce pot sa ofer.
Dumneavoastra decideti daca lucram impreuna.
Modalitati de comunicare
Stabilim împreuna cele mai bune metodele de a tine legătura : email/conversație video/întâlnire la birou. Asistenta nu se limitează la București. Negociez pentru clienți in tara dar si din afara României.
A doua etapa : Stabilirea Strategiei de Negociere
Încep procedura de analiza a celor mai bune variante de negociere. Lucrez cu dumneavoastră pentru a obține cele mai bune condiții contractuale si de preț.
Timp necesar 240 Minutes
Actiuni necesare:
Evaluarea asteptarilor cumparatorului
Stabilirea limitelor de negociere
Alegerea mijloacelor potrivite de comunicare
Care sunt documentele analizate pentru a concluziona?
Documentele care sunt identificate din cercetari administrative si juridice
Situatia concreta a vanzatorului - nevoi imediate /faza de executie
Stabilirea celor mai bune modalitati de negociere
Strategia de negociere a pretului
Nota explicativa : modalitatea in care se negociaza pretul poate sa difere in functie de : piata imobiliara, profilul psihologic al cumparatorului.
Strategia de obtinerea a Informatiilor
Nota explicativa : Partea cu cele mai multe informații se va descurca mai bine. Pentru a rezolva o negociere cu succes, cele mai multe informații provin de la cumpărător.
Planul de Comunicare
Nota explicativa : Creez un plan de comunicare pentru succesul in negoceri
Negocierea
Aplicarea planului pregătit prin întâlniri directe sau înscrisuri.
A treia etapa : Analiza Riscurilor Contractuale
Incepem procedura de analiza a proprietatii pe care doriti sa o vindeti.
Timp necesar 240 Minutes
Actiuni necesare:
Verificari amanuntite
Analiza profilului cumparatorului
Analiza documentelor tehnice
Care sunt documentele analizate?
Documentatia completa primita de la vanzator
Documentele care sunt identificate din cercetari administrative si juridice
Analiza riscurilor contractuale
Cercetez existenta unor litigii in legatura cu proprietatea
Nota explicativa : in cuprinsul contractului pe care urmeaza sa il încheiați sunt descrise documentele pe care le detineti in acest moment si care au legatura cu proprietatea pe care urmeaza sa o vindeti.Verificarea se refera la potențiale drepturi pe care le poate avea o alta persoana fizica sau juridica asupra terenului sau construcției.
Cercetez si verific istoricul juridic al proprietatii.
Nota explicativa : in cuprinsul contractului pe care urmeaza sa il incheiati sunt descrise documentele din trecut pe care le detineti in acest moment. Aceste documente sunt prezentate la capitolul “ISTORICUL DREPTULUI DE PROPRIETATE”
Cercetez existenta unor litigii
Verificare dosare in instanta / insolventa/debite/ANAF
Verificare insolventa asociati/grupuri de firme. Se analizeaza persoanele din conducere si compania pentru a intelege riscurile asociate contractarii. Monitorizarea cumparatorului este o metoda de investigare a activitatilor economice/juridice din prezent si trecut. Verificarea cumparatorului este cel mai inspirat demers pe care il puteti face in decursul experientei de vanzare a unei proprietati, pentru eliminarea grijilor si pentru protejarea investitiei dumneavoastra. De ce ? Nu vreti sa incheiati un antecontract iar cumparatorul sa nu dispuna de suma aferenta platii restului de pret.
Verific Cadastrul si schitele aferente terenului
Verificarea existentei modificărilor structurale efectuate in conformitate cu normativele in vigoare. Propuneri de îndreptare daca este necesar.
Verific juridic Certificatul de urbanism
Cercetez destinatia actuala a proprietatii si detaliile legate de indicatorii urbanistici. Certificatul de urbanism in care se prevede regimul juridic, economic și tehnic al imobilului, caracteristicile zonei în care se găsește imobilul (amplasamentul), cerințele urbanistice care urmează să fie îndeplinite, precum și lista avizelor și acordurilor necesare în vederea autorizării executării lucrărilor de construcții.
Verific juridic Autorizatia de construire
Verificarea se refera la avizele pe care le dețineți in legătura cu autorizarea lucrărilor de construcții.
Verific juridic documentatia privind realizarea studiilor preliminare de teren: ridicare topografica/ studiu geotehnic
Verific juridic Documentatia pentru obtinerea Autorizatiei de Construire (DTAC)
Documentatia tehnica pentru obtinerea autorizatiei de construire(DTAC) se compune din trei parti: proiectul de arhitectura intocmit de catre un arhitect cu drept de semnatura inregistrat in Tabloul National al Arhitectilor (TNA) administrat de catre Ordinul Arhitectilor din Romania (OAR), proiectul de rezistenta intocmit de un inginer constructor cu specializare in structuri de rezistenta si proiectul de instalatii intocmit de ingineri de instalatii cu specializari in instalatii electrice, sanitare, termice.
Pregatesc “Analiza de Risc” fundamentata pe documentele aflate la dispozitie
Procedura de lucru :
se verifica lista documentelor existente
se solicita documente suplimentare cand exista neclaritati in privinta documentelor analizate
se intocmeste analiza finala in legatura cu documentele analizate
se propun variante de optimizare/solutionare
se previn situatii neprevazute la semnarea contractului ( lipsa unor documente esentiale)
Va expun concluziile privind Analiza de Risc.
Concluziile presupun evidențierea problemelor si explicarea efectelor juridice ale acestora.
A patra etapa : Negocierea Contractului
Incepem procedura de negociere privind incheierea contractului in cele mai bune conditii.
Timp total necesar: 600 Minutes
Actiuni necesare:
Stabilim strategia de negociere
Documentele necesare
Informatiile din etapele anterioare
Cum se procedeaza pentru analiza ?
Analizez fiecare clauza din Promisiune/Contract
Nota explicativa :
Analiza cuprinde explicarea clauzelor contractuale. Redactarea se refera la modificarea clauzelor contractuale pentru a va proteja. Aceast operatiune se desfasoara prin explicarea importantei clauzelor de modificat.
Redactez comentarii pentru fiecare articol din contract
Introducerea unor clauze speciale pentru protejarea suplimentara.
Clauzele sunt concepute din analiza a peste 2000 de contracte de vanzare-cumparare.
Redactez Anexa privind Garantiile
Nota explicativa :
Redactarea cuprinde descrierea tuturor obiectelor care sunt incluse in imobil
Redactarea cuprinde detalierea garantiilor pe care le transferati la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare.
Redactez Procesul-Verbal de Predare Primire
Nota explicativa :
Se discuta modalitatea corecta de predare-primire in privinta calitatii finisajelor si standardului de calitate.
Pregatesc ghidul de verificare a proprietatii inainte de semnarea contractului
Dupa finalizare negocierilor sintetizez toate detaliile pentru a nu omite aspecte importante.
Va Explic importanta juridica a fiecarui articol contractual.
Va informez despre cele mai importante aspecte ale contractului pe care urmează sa îl încheiați.
Va ghidez in vederea unei negocieri cu succes privind clauzele contractuale.
Pregătesc strategia de negociere adaptata situației. Va consiliez in privința celor mai bune tehnici de negociere contractuala.
Redactez documentele daca acestea necesita ajustari dupa negocierea cu vanzatorul.
Negocierea contractuala poate sa presupună adaptarea clauzelor la noul context agreat. Ma ocup de redactarea clauzelor care necesita modificări.
Incerc sa clarific si sa rezolv orice conflict in legatura cu reparatiile necesare inainte de predare.
De verificat momentul incheierii procesului verbal de predare primire după finalizarea Proprietății, dar înainte de semnarea Contractului.
Solicit costurile finale inclusiv onorariile si taxele notarului
Gestiunea relatiei cu notarul cuprinde :
ansamblul de operatiuni necesare pentru definitivarea antecontractului sau contractului de vanzare cumparare.
verificarea listei documentelor pe care notarul le considera necesare la semnarea contractului
Verific din nou contractul de vanzare-cumparare inainte de semnarea la notar
Înainte de semnarea contractului se verifica din nou pentru exactitate. Se aproba semnarea.
Verific contractul semnat pentru exactitatea informatiilor mentionate.
In momentul semnării contractului la notar
Sistemul celor 67 de Pasi
pentru vanzarea proprietatii rapid si la cel mai bun pret
- Cercetez si verific istoricul juridic al proprietatii.Discutam informatii despre proprietate: copii ale actelor proprietatii, plata taxelor curente, copia schitei cadastrale, copie a titlului de proprietate
- Va asist in relatia cu institutiile competente pentru obtinerea documentelor de proprietate si a oricaror altor documente relevante pentru statutul legal al terenurilor si cladirilor.
- Identific indicatorii urbanistici. Va asist in probleme legate de planificare urbana, regimul tehnic si economic al proprietatii imobiliare
- Cercetez destinatia actuala a proprietatii si detaliile urbanistice legate de amplasament.
- Cercetez activitatea de vanzare din ultimele 6-18 luni in baza de date proprie si in bazele de date publice. Va voi oferi o prezentare a conditiilor actuale si a proiectiilor
- Efectuez studiul privind “Numarul mediu de zile pe piata” al proprietatilor de acest tip, avand pret si locatie asemanatoare.
- Caut proprietatile asemanatoare ce sunt la vanzare in piata la ora actuala.
- Caut proprietatile asemanatoare care au fost retrase de la vanzare.
- Caut proprietatile expirate (proprietati care nu au fost vandute cat au fost listate in piata )
- Contactez alti agenti, daca este necesar, in vederea discutarii activitatii pentru proprietati comparabile pe care le-au avut listate in zona.
- Cercetez activitatea anterioara de vanzare a proprietatii dumneavoastra (daca a existat)
- Pregatesc “Analiza de Piata Comparativa” pentru a stabili o valoare de piata corecta.
- Va prezint rezultatele “Analizei de piata comparative”, inclusiv comparabile, vanzari, oferte curente si expirate.
- Va asist in stabilirea strategiei pretului casei pentru a vinde rapid. Analizam modalitatea de stabilire a pretului proprietatii pentru a aduce cel mai mare numar de cumparatori intr-un timp foarte scurt.
- Stabilim impreuna care sunt obiectivele posibile de vanzare, dupa analiza inititala.
- Confirm suprafetele din copia schitei cadastrale, daca aceasta exista
- Analizez ultima evaluare, daca exista
- Discutam despre modul in care vom aborda vizionarile ( strategia de vizionare). Va furnizez instructiunile de vizionare pentru a va ajuta sa aveti proprietatea pregatita pentru intalniri. (ex: lumini, muzica in fundal, etc.)
- Alcatuiesc lista de reparatii care pot influenta pretul de vanzare.
- Pregatesc instructiunile de vizionare pentru agentii cumparatorilor.
- Obtin informatiile despre imobil care nu sunt trecute in documentele de proprietate. Aceste informatii ma ajuta in informarea rapida si exacta a potentialilor cumparatori.
- Efectuez ‘Evaluarea atractivitatii exterioare’ a proprietatii.
- Analizez rezultatele ‘Evaluarii atractivitatii exterioare’ si ofer sugestii in vederea imbunatatirii vanzarii.
- Analizez si va explic toate clauzele din Contractul de asistenta juridica pentru vanzare (si anexe, daca se aplica)
- Va informez saptamanal despre schimbarile din piata, fluctuatiile dobanzii creditelor ipotecare, tendintele de vanzare si orice alte schimbari care ar putea afecta valoarea si vandabilitatea proprietatii dumneavoastra.
- Pregatesc o analiza economica care sa va clarifice cheltuielile, costurile de perfectare a tranzactiei si veniturile nete ce pot fi obtinute.
- Fac fotografii digitale color a interiorului si exteriorului casei pentru pliante de prezentare, reclame si Internet.
- Va pot recomanda o asigurare pe casa, daca va doriti, pentru a o proteja pe durata prezentarii in vederea vanzarii si pentru 12 luni dupa vanzare pentru a asigura cumparatorul de calitatea casei.
- Pregatesc lista detaliata a caracteristicilor pentru a fi inclusa in brosura de prezentare si in analiza impactului pe piata.
- Selectez cei mai buni agenti imobiliari care pot sa aduca rezultate rapide. Selectia este efectuata din cei 700 aflati in baza de date cu relatie directa.
- Pregatesc lista de e-mailuri si contacte.Transmit prin e-mail o descriere a proprietatii cu mentiunea “nou pe piata”
- Creez un “Ghid de prezentare a proprietatii” personalizat, pentru a fi distribuit pentru cumparatori si agentii acestora cu referinte despre caracteristici, harta zonei, harta lotului, planurile etajelor (daca exista), informatii despre taxe si orice alte beneficii posibile pentru cumparatori. Acestea vor fi prezentate dupa precalificarea cumparatorilor.
- Culeg feedback dupa toate vizionarile
- Initez saptamanal apeluri telefonice sau e-mailuri de actualizare pentru a discuta toate vizionarile, prezentarile si pretul.
- Va informez prompt despre orice oferta, posibila oferta sau intrebari.
- Discut cu dumneavoastra feedback-ul agentilor in urma vizionarilor pentru a determina daca anumite schimbari pot accelera vanzarea.
- Identific agenti care lucreaza cu profilul de cumparatori interesati de tipul dumneavoastra de proprietate.
- Promovez proprietatea cumparatorilor si tuturor investitorilor din baza mea de date
- Transmit scrisori personalizate sau carti postale locuitorilor din imediata apropiere pentru promovarea caracteristicilor si a beneficiilor proprietatii dumneavoastra. Adeseori vecinii au prieteni sau membri de familie care se gandesc sa se mute in vecinatate. Nu public informatiile confidentiale despre locatia exacta sau numele dumneavoastra.
- Contactez toate persoanele din zona pentru a promova beneficiile proprietatii dumneavoastra (daca se solicita)
- Prezint saptamanal o analiza de piata actualizata a oricarei activitati din vecinatate (ex: noi case pe piata, case care au fost vandute, etc.) pentru a va informa in permanenta despre conditiile pietei din zona dumneavoastra
- Precalific toti cumparatori pe care agenti ii vor aduce, inaintea vizionarii, pentru a evita pierderea timpului cu cumparatori necalificati. Verific toate apelurile in vederea evaluarii cumparatorilor calificati si pentru a va proteja de “curiosi”.
- Discutam despre calificarea cumparatorilor pentru a intelege motivatia acestora, capacitatea de cumparare si probabilitatea de incheiere a tranzactiei.
- Primesc si analizez toate ofertele de achizitie prezentate de cumparatori sau agentii acestora pentru a determina cea mai buna modalitate de negociere (2 ore).
- Evaluez oferta/ofertele si va prezint fisa fiecarei oferte pentru a le putea compara.
- Va consiliez cu privire la oferte. Va explic avantajele si slabiciunile fiecarei componente ale fiecarei oferte.
- Confirm calificarea cumparatorilor prin contactarea Consilierului bancar, daca este nevoie
- Negociez cel mai bun pret si cele mai bune conditii
- Pregatesc si transmit contraoferte, acceptari sau amendamente catre agentul cumparatorului/cumparator
- Cand oferta de achizitie este acceptata si semnata de dumneavoastra, o voi transmite agentului cumparatorului.
- Transmit copiile documentelor de proprietate catre notarul care se ocupa de finalizarea tranzactiei
- Solicit informatii despre costurile finale inclusiv onorariile si taxele notarului
- Analizez rezultatele raportului de credit al cumparatorului.Contactez creditorul/banca pentru a ma asigura ca procesul este pe drumul cel bun.
- Coordonez inspectia tehnica a proprietatii si ma voi ocupa de gestiunea evenimentelor neprevazute
- Coordonez impreuna cu dumneavoastra inspectia facuta de evaluatorul cumparatorului
- Furnizez Evaluatorului preturi de piata utilizate in vanzari comparabile
- Analizam rezultatele raportului de evaluare al casei.
- Asist in identificarea si negocierea cu antreprenori de incredere in vederea efectuarii oricaror reparatii necesare.
- Coordonez procedurile de finalizare a tranzactiei cu agentul cumparatorului si creditorul
- Verific documentele necesare pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare
- Analizez toate documentele pentru gasirea potentialelor erori
- Redactez contractul de vanzare-cumparare.
- Ma asigur ca toate partile au toate informatiile necesare incheierii vanzarii
- Confirm data si ora incheierii tranzactiei si informez toate partile
- Asist in clarificarea oricaror nelamuriri in legatura cu documentele de proprietate.
- Propun procedurile privind transferul proprietatii (chei, garantii, deschiderile usilor de garaj, cheile casutei postale, proceduri de corespondenta etc.)
- Redactez procesul verbal Predare – Primire