Despre Asocierea in Investitii Imobiliare

Ce este asocierea in investitii imobiliare ? #

Aţi auzit de termenul “asociere in imobiliare” în multe imprejurari.

În esenţă termenul “asociere in imobiliare” şi mai explicit, termenul “asociere investitionala imobiliară”, inseamna comasarea de fonduri pentru a finanţa o investiţie imobiliară.

Aceasta presupune structurarea unei investiţii imobiliare pentru a permite grupurilor de investitori inteligenti să achiziţioneze, controleze şi să profite de pe urma unor proprietăţi.

Comasarea de fonduri permite investitorilor să achiziţioneze în mod colectiv ceea ce nu şi-ar fi permis să realizeze pe cont propriu.

Asocierea este un termen descriptiv pentru un grup de investitori care comasează capitalul în vederea unei investiții imobiliare.

Procesul asocierii câştigă în popularitate din moment ce investiţiile imobiliare sunt catalogate ca ocupând locul 4 în clasa activelor, pe lângă stocuri, obligaţiuni şi cash. 
Asocierile comasează veniturile mai multor investitori pentru a putea achiziţiona proprietăţi mai scumpe, în timp ce riscul imobiliar se minimizează.

Creşterea capitalului este determinată de creşterea valorii proprietăţii şi se realizează la vânzarea imobilului. Ca în cazul oricărei investiţii imobiliare, beneficiile reale se obţin în timp, iar investiţiile imobiliare prin asocieri sunt investiţii pe termen mediu si lung. Rezultatele lor se văd cel mai bine după o perioadă de 5-7 ani.

În cazul în care se investeşte în proprietatea adecvată şi cu managementul corect, proprietăţile imobiliare oferă o investiţie cu risc scăzut. 

Avantajele asocierii in investitii imobiliare #

• Acces la strategiile privind investitiile imobiliare. Cel mai relevant avantaj al asocierii este acela că anumite competenţe şi cunoştinţe avansate din domeniul imobiliar sunt puse la dispoziţia unor investitori. Investiţiile imobiliare reprezintă un proces mult mai complicat decât poate părea la început, necesitând determinarea valorilor imobiliare, negocierea contractelor de achiziţie, finanţarea unei tranzacţii imobiliare, negocierea chiriilor şi administrarea proprietăţilor. 

• Economii sigure. Comasând fondurile unui număr de investitori, un grup de investiţii imobiliare poate realiza economii ale costurilor în comparaţie cu un investitor individual. Un astfel de grup cu un capital puternic poate depune un avans substanţial pentru una sau mai multe proprietăţi în timp ce poate păstra totodată şi rezervele necesare de cash. În plus, proprietăţile mai mari tind să fie mai eficiente în privinţa costurilor aferente decât proprietăţile mai mici.

• Diversificare. Un avantaj major al asocierii in investitii imobiliare este acela că permite unui investitor imobiliar individual cu fonduri limitate să-şi diversifice activitatea investind în proprietăți diferite. Diversificarea poate fi de asemenea şi cea mai importantă modalitate de protecție împotriva pierderilor înregistrate la un moment dat în domeniul imobiliar. 

• Adaptarea investiţiilor . Prin asocierea investitionala se poate structura o varietate de modalități de investiție care să difere în funcţie de riscul pierderilor, prioritatea încasărilor, riscul inflaţie, în funcţie de riscul acumulării de datorii şi taxe. Astfel, un investitor poate opta pentru un echilibru al factorilor de risc şi al veniturilor care să i se potrivească cel mai bine.

• Rezerve cash. Nevoia de rezerve cash este adesea neglijată când investitori fără experienţă fac achiziţii în domeniul imobiliar. Asocierea poate asigura capital suficient care să confere investiţiei puterea şi capacitatea de a suporta crizele economice sau căderile pieţei imobiliare.

• Profituri. Prin asociere se distribuie cel puţin 90% din venitul impozabil al partenerilor sub forma unor dividende. În momentul vânzării, câştigurile generate din aprecierea valorii imobilelor se distribuie de asemenea conform formulei memorandumului de ofertă privind asocierea.

Cum funcţionează asocierea in investitii imobiliare? #

O asociere în domeniul imobiliar ia de obicei forma unui parteneriat, SRL sau societate pe acţiuni.

SRL-ul sau societatea pe acţiuni aduc împreună dezvoltatori imobiliari, proprietari (cu experienţă, idei, energie şi cu proprietăţi analizate) şi investitori (cu bani)

Investitorii sunt în general „pasivi”, pentru că nu au un rol în operaţiunile de zi cu zi ale dezvoltării sau investiţiei.

Dezvoltatorul/firma de gestiune a asocierii investiţionale are rol activ în operaţiunile de dezvoltare a proprietăţii.

Dumneavoastră decideţi la ce fel de program doriţi să participaţi şi cât de mult să investiţi. De obicei, o investiţie minimă trebuie să fie de 30,000 de Euro la început.

Clienţii pot beneficia în mai multe feluri:

• Investitorii pot profita de veniturile rezultate din proprietate 
• Investitorii pot achiziţiona sau pot dezvolta imobiliar împreună cu un partener puternic din punct de vedere financiar a cărui experienţă reduce riscurile şi sporeşte valoarea proprietăţii deţinute.

Care este Structura asocierii in investitii imobiliare ? #

Când vă decideti să investiţi împreuna urmeaza sa deţineti parti sociale/ acţiuni într-o companie înfiinţată pentru realizarea scopului acelei investiţii imobiliare. Această firmă, adesea un SRL, este înfiinţată pentru achiziţionarea, construirea, marketingul şi/sau vânzarea unei investitii imobiliare.
Plata dividendelor aferente investitiei vor constitui profitul.

Cum este administrată firma destinata asocierii investitionale in imobiliare? #

Asociatii/Actionarii unei asocieri investiționale au controlul asupra tuturor problemelor legate de proprietatea lor şi de asocierea în sine prin intermediul firmei-administrator. Firma care adminitreaza in numele asociatilor/actionarilor are un rol clar definit si atribuit de către membrii asocierii prin adunarile statutare care conduc societatea.

Administrarea fiecărei proprietăţi este unică. Pe scurt, fiecare motor investitional este format ca un SRL/SA. Fiecare participant primeşte un procent din fiecare proprietate. Fiecare firma este administrata în conformitate cu direcţiile specificate in adunarea generala a asociatilor. Firma de administrare are o cotă de participare în fiecare firma şi primeşte remuneratiile stabilite prin intelegerea initiala si hotararea asociatilor.

Cum părăsesc afacerea ? #

Participarea într-o asociere investitionala imobiliara nu înseamnă deţinerea de acţiuni in sensul clasic, ci mai degrabă deţinerea unei proprietăţi. Deci modalitatea este de vinde personal cota parte pe care o detineti catre investitorii care au un drept de preemțiune sau firma de administrare vă poate ajuta să vă vindeți partea de proprietate unui investitor nou.

Cine ar trebui să investească ? #

Criterii privind investiţiile imobiliare in asociere investitionala. 

Achiziţionarea unei proprietăţi este potrivită investitorilor care au un venit net suficient şi/sau capacitatea de a obţine şi alte venituri.

Cand structurez asocieri pentru investitii imobiliare am in vedere intrunirea următoarelor condiţii:

• Fie individual sau împreună cu consilierii săi financiari, investitorul trebuie să aibă cunoştinţe şi experienţă în finanţe şi afaceri, dar mai ales în domeniul imobiliar, astfel încât să fie capabil să evalueze beneficiile şi riscurile pe care le prezintă fiecare investiţie 
• Situaţia financiară a investitorului trebuie să fie una care să-i permită acestuia o stabilitate care să nu fie pusă în pericol de lipsa temporara de lichidităţi atunci când investeşte în imobiliare.
• Investitorul trebuie să fie capabil să susţină un risc economic al investiţiei sale în parteneriat cu noi şi de asemenea să poată depăşi riscul de a-şi pierde partea sa de investiţie. 

Fiecare participant la acest procesul investitional trebuie să demonstreze că întruneşte aceste condiţii, iar eu evaluez rapoartele prezentate, luând ulterior decizia dacă se accepta sau nu înscrierea in asociere a investitorului respectiv.

(Chestionarul şi Angajamentul de înscriere vor fi furnizate înainte de fiecare investiţie)

Aceste criterii privind investiţiile reprezintă un minimum de standarde pentru potenţialii investitori imobiliari, iar intrunirea acestor standarde de către un posibil investitor nu înseamnă implicit că o asemenea investiţie trebuie să fie efectuată neaparat în parteneriat.

Sunt 15 ani de cand am participat la prima asociere prin care s-a achizitionat o cladire de apartamente. Seriozitatea partenerilor este intotdeauna un criteriu primordial.